שוק השכירות לטווח קצר נמצא בצמיחה אדירה והפך לחלק בלתי נפרד מהכלכלה השיתופית הגלובלית. עבור רבים, השכרת דירה בפלטפורמות כמו Airbnb או Booking היא דרך מצוינת לייצר הכנסה משמעותית.

אבל לצד הרווחים, רשויות המס בארץ כבר מזמן סימנו את התחום. אם אתם משכירים דירה לטווח קצר, או שוקלים לעשות זאת, המדריך הזה יעשה לכם סדר בנקודות הקריטיות ביותר – כדי שתרוויחו בראש שקט.

מס הכנסה: האם מדובר בהכנסה פסיבית או בעסק?

זוהי שאלת המפתח, והתשובה לה משנה לחלוטין את אחוז המס שתשלמו:

הכנסה פסיבית: בדרך כלל, שכר דירה רגיל נחשב הכנסה פסיבית (תמורה על שימוש בנכס ללא שירותים נלווים). על הכנסה פסיבית שיעור המס מתחיל מ-31% ונגזר מהמס השולי שלכם. חשוב לדעת: הפטור הרגיל ממס על שכר דירה למגורים לא חל על השכרות לטווח קצר.

הכנסה מעסק: מס הכנסה בוחן את הפעילות שלכם. אם ההשכרה היא ממשית, נמשכת, מחזורית ושיטתית (ניהול קבוע של אורחים, ניקיון, שירות וכו'), היא תסווג כהכנסה עסקית. במצב כזה, המס מחושב לפי מדרגות המס הרגילות שלכם כהכנסה מיגיעה אישית.

רשות המיסים רואה בהשכרה לטווח קצר פעילות עסקית המחייבת פתיחת תיק במס הכנסה והגשת דו"ח שנתי.
לפי דרישות מס הכנסה , תדרשו לשלם גם מקדמות במהלך השנה.

מע"מ: עוסק פטור או מורשה?

מבחינת מע"מ, השכרה לטווח קצר אינה השכרה רגילה אלא מתן שירותי אירוח (בדומה לבית מלון), ולכן היא חייבת במע"מ. המשכיר מחויב לפתוח תיק עוסק במע"מ:

עוסק פטור: אם מחזור ההכנסות הצפוי שלכם נמוך מהתקרה, תירשמו כעוסק פטור (נכון לשנת 2026, תקרת עוסק פטור עומדת על 122,833 ₪ )

עוסק מורשה: אם עברתם את התקרה, תסווגו כעוסק מורשה. במצב זה תצטרכו לדווח תקופתית (לרוב דו-חודשי) ולשלם מע"מ , אך תוכלו גם לקזז מס תשומות על הוצאות החזקה, שיפוצים והוצאות שוטפות של הנכס.

מס שבח

השכרת נכס לטווח קצר עלולה להשפיע דרמטית על חבות מס השבח בעת מכירתו. מאחר שמדובר בשימוש עסקי, הדירה עלולה לאבד את מעמדה כ"דירת מגורים מזכה". בעת המכירה חלה חובת דיווח על אופי השימוש בנכס  אם יתברר כי שימש כעסק, יבוטל הפטור ותקום חובת תשלום מס שבח מלא, ובמקרים מסוימים אף מס הכנסה.

עם זאת, המצב אינו חד-משמעי ובמקרים רבים ניתן להקל על נטל המס. כך למשל, כאשר רק חלק מהדירה הושכר, או כאשר הדירה שימשה בעבר לשכירות קצרת טווח אך חזרה לשמש למגורים רגילים, ייתכן שניתן יהיה ליהנות מחישוב לינארי או מפטורים חלקיים אחרים. כדי למנוע הפתעות ולתכנן את הצעדים נכון, מומלץ להתייעץ מראש עם מומחה מס.

מומלץ להתייעץ עם מומחה מס שיבחן את היסטוריית השימוש בנכס שלכם ויתווה את הדרך הנכונה והמשתלמת ביותר עבורכם.

צריכים עזרה?

נשמח לייעץ לכם, וללוות אתכם בתהליך בצורה יסודית ומקצועית.